Mitä vaatii menestyksekäs kiinteistösijoittaminen ja -kehittäminen?

  • Data-driven Decisions, Expert Blog, Real Estate

Mitä tulisi ottaa huomioon kiinteistösijoittamisessa? Miten olla edelläkävijä, kehittäjä ja ideoija? Miten olla askeleen edellä ja luoda pysyviä, vihreitä ja käyttäjälähtöisesti suunniteltuja kokonaisuuksia, jotka takaavat sijoittajalle vakaata kassavirtaa? Vaikka yhtälö vaikuttaakin monimutkaiselta, data ja modernit työkalut ovat kiinteistösijoittajan suurin apu.

Kiinteistöt ovat olleet suosittuja sijoituskohteita viime vuosina. Uusia rahastoja ja sijoittajia on tullut alalle kuin sieniä sateella. Ulkomaalaistenkin kiinnostus on ollut suurta korona-ajasta huolimatta. Eikä ihme, sillä kiinteistöt ovat tarjonneet riskeihin nähden hyvää tuottoa. Hajauttaminen on entisestään auttanut vähentämään riskejä (kaikkia muniahan ei tunnetusti kannattaisi pitää samassa korissa).

Velkaraha on myös ollut edullista viime vuodet ja koronnousua vastaan on voinut suojautua melko edullisesti erilaisten korkosuojien avulla – näistä saattaa olla tulevaisuudessa hyötyä. Jos on osannut sijoittaa edes kohtuullisesti eri alueille järkeviin kiinteistöihin, niin tuottovaateet ovat menneet alaspäin samalla kun hinnat ovat kivunneet ylöspäin. Ei siis ihme, että kiinteistösijoittaminen on ollut ”kuuminta hottia”.

Menestykseen tarvitaan dataa, taustatietoa ja mielikuvitusta

Jos verrataan asuntoja sekä toimitiloja sijoituskohteena, on toimitilapuolella tyypillisesti pidemmät vuokrasopimusajat sekä korkeammat tuottotavoitteet. Toki korona-ajan vaikutukset ovat tuoneet tähän oman mausteensa. Kokonaisvaltainen käsitys ja erityisesti data eri alueiden nykytilasta sekä kehityksestä tukevat sijoittajaa päätöksenteossa. Tällöin ei nojata vain intuitioon vaan päätöksenteko perustuu faktoihin. Tästä myöhemmin lisää, mutta tarkastellaan ensin lyhyesti aihetta yleisesti toimitilojen ja toimistojen näkökulmasta.

Kilpailu alalla on kovaa. Koska samoilla apajilla on monia toimijoita, on tärkeää keksiä uutta – olla edelläkävijä, kehittää ja ideoida. Hyvä sijainti on aina ollut ensiarvoisen tärkeä, mutta lisäksi on otettava huomioon megatrendit sekä liuta muita onnistumiseen vaikuttavia tekijöitä.

Miten tässä voidaan onnistua? Mitä tarvitaan? Taustatietoa, dataa alueesta, alueen demografiasta, hintatasoista, palveluista, tonteista, kiinteistöistä, rakennus- ja kehityshankkeista ja niin edelleen! Kaikki tämä tieto auttaa saamaan kattavan kokonaiskäsityksen alueesta, sen potentiaalista sekä piilevistä tarpeista, mikä mahdollistaa osaltaan tehokkaamman suunnitteluprosessin. Lisäksi tarvitaan luonnollisesti vielä ripaus mielikuvitusta!

"Kokonaisvaltainen käsitys ja erityisesti data eri alueiden nykytilasta sekä kehityksestä tukevat sijoittajaa päätöksenteossa. Tällöin ei nojata vain intuitioon vaan päätöksenteko perustuu faktoihin."

- Jukka Lindholm, Lujatalo

Datan avulla vastuullisempaa kiinteistökehitystä

Vastuullisuuden ja kestävän kehityksen näkökulmasta on huomioitava, että rakennetun ympäristön hiilijalanjälki on valtava. Olemassa oleva rakennuskanta on sitä vastuullisinta, jos sitä voidaan muuttuvia tarpeita silmällä pitäen hyödyntää tai kehittää. Siksi on hyvä miettiä rakennetaanko uutta vai kehitetäänkö olemassaolevaa.

Vastuullisessa kehittämisessä on otettava huomioon niin rakennukset, rakennusmateriaalit kuin ihmisetkin. Missä esimerkiksi työntekijät asuvat: mikä olisi toimistolle paras sijainti, jotta työmatka olisi mahdollisimman lyhyt ja näin ollen myös organisaation hiilijalanjälki hiukan pienempi? Minkä alan työpaikkoja alueella yleisesti tällä hetkellä on? Entä millaisia yrityksiä löytyy naapurista?

Alla esimerkki Espoon alueelta – ensimmäisessä kuvassa toimistoalan työpaikat ja seuraavassa yrityksiä tietystä kiinteistöstä Tapiolasta.  

Office jobs in the Espoo region.
Kuva 1: Toimistoalan työpaikat Espoon alueella.
Scoring based on area services + companies in a particular property
Kuva 2: Pisteytys alueen palveluiden perusteella sekä yritykset tietyssä kiinteistössä.

Karkeasti sanottuna kiinteistön arvo muodostuu sen kyvystä tuottaa kassavirtaa tulevaisuudessa sekä kohteen jäännösarvosta. Jäännösarvon toivoisi olevan reippaasti positiivinen, joten kiinteistön arvon kannalta ensiarvoisen tärkeää ovat tyytyväiset vuokralaiset sekä pitkät vuokrasopimusajat. Korona-aika on vaikuttanut toimitiloihin ja toimistoihin merkittävällä tavalla ja laatu näyttää korvaavan määrän toimitilaneliöissä.

Yhteiskehittäminen mahdollistaa toimivammat ratkaisut

Toimistolle tullaan enenevässä määrin oppimaan, tekemään projektitöitä ja viettämään aikaa kollegoiden kanssa. Näitä toimintoja varten tarvitaan erilaista tilaa kuin yksin työskentelylle, kokouksille tai puheluille. Tämä tuo uuden haasteen kiinteistönomistajille. Miten vastata muuttuneeseen tarpeeseen tilojen käyttötarkoitusten suhteen sekä erilaisiin joustoelementteihin vuokrasopimuksissa?

Yksi mahdollisuus tarpeiden kartoittamiseen on palautteen, ideoiden sekä toiveiden kartoittaminen. Näin voidaan ymmärtää vuokralaisia ja lopputulos voi vastata paremmin vuokralaisen muuttuneeseen tarpeeseen. Tätä prosessia kutsutaan yhteiskehittämiseksi, loppukäyttäjän tai muiden sidosryhmien kanssa suoritettavaksi, tavoitteelliseksi yhteistyöksi.

Yhteiskehittämiseen on olemassa monia välineitä. Esimerkiksi CHAOS tarjoaa oivan mahdollisuuden luoda kyselyjä ja näin osallistaa vuokralaisia sekä kerätä ideoita (kuva 3).

CHAOS Crowd is a tool for co-creation and engaging with residents
Kuva 3: CHAOS Crowd on oiva apu alueen käyttäjien ja asukkaiden osallistamiseen ja yhteiskehittämiseen.

Lisäksi kyselyitä voidaan toteuttaa ilmaisen CHAOS Crowd applikaation avulla. Kyselyiden tapaan palaute on avointa, mikä mahdollistaa sekä palautteiden keräämisen sekä niiden jatkohyödyntämisen alueen tarpeiden kartoittamiseen ja suunnitteluun sekä yleiseen ideointiin (kuva 4). Vuorovaikutuksen tärkeydestä kirjoitimme jo aiemmin. Lue lisää täältä!

CHAOS Crowd survey results from Maria 01 campus development project
Kuva 4: Esimerkki Maria 01 -alueen kehittämiseen tarkoitetun kyselyn tuloksista.

Entäpä toimitilakiinteistöjen omistajat?

Toimitilakiinteistöjen omistajan näkökulmasta on hyvä miettiä erityisesti vuokralaisia ja palveluita alueella.

Esimerkiksi

  • Mitä palveluita alueella tällä hetkellä on – miten kiinteistöä voitaisiin tässä suhteessa kehittää ja nostaa samalla sen arvoa sekä houkuttelevuutta (kuva 5)
  • Mitkä palvelut alueelta puuttuvat?
  • Ja mikä tärkeintä – millainen demografinen profiili alueella on – ketkä kuluttavat palveluita (kuva 6)
  • Mitkä ovat alueen aktiivisimmat keskittymät ja minä viikonpäivinä?

Vastaukset näihin kysymyksiin auttavat löytämään mahdollisuuksia, joilla lisätä alueen arvoa sekä houkuttelevuutta. Aktiivisimmista alueista, muutoksista aktiivisuustasoissa sekä Footfall-datasta kirjoitimme aiemmin blogissamme.

Service-Mix dashboard where you can examine how accessible services are by walking, cycling or by car
Kuva 5: Service Mix näkymässä voidaan tarkastella palveluita tietyllä alueella. Service Mix mahdollistaa myös palveluiden saavutettavuuden tarkastelun. Tässä esimerkiksi palveluiden saavutettavuus 5 minuutin kävelymatkan sisällä.
Kuva 6: Demografiatiedot auttavat ymmärtämään alueen asukkaita ja potentiaalisia asiakkaita.

Data ja modernit työkalut ovat avain menestykseen

Alussa totesimme, että kokonaisvaltainen käsitys eri alueiden nykytilasta sekä kehityksestä tukee sijoittajaa päätöksenteossa. Tuo kokonaisvaltaisuus pitää sisällään lukemattoman määrän eri elementtejä, joita voi tutkia resurssien salliessa hyvinkin syvällisesti. Usein se ei kuitenkaan ole mahdollista, vaan tarvitaan kattavaa yleiskuvaa – riittävää käsitystä, johon nojata päätöksenteossa. Hyvät työkalut ja data ovat tässä avainasemassa.

Kiinteistösijoittamisessa, rakennuttamisessa sekä kehittämisessä on loppujen lopuksi kyse ihmisistä – rakennuksen käyttäjistä. Korkeat käyttöasteet kertovat onnistumisista sekä takaavat sijoittajalle vakaata kassavirtaa. Vastuulliset kiinteistönomistajat satsaavat yhä vihreämpiin ratkaisuihin, jotka puolestaan luovat tutkimusten mukaan pohjan pidemmille vuokrasopimuksille ja tyytyväisille vuokralaisille.

Pieni pintaraapaisu toivottavasti kasvatti ruokahalua – kirjoitamme aiheesta tarkemmin lähitulevaisuudessa lisää!

Piditkö tästä postauksesta?
Tilaa tästä uutiskirjeemme ja lue lisää samankaltaisia uutisia

Saattaisit myös olla kiinnostunut näistä